Descubre si una vivienda para alquilar es buena inversión: rentabilidad bruta y neta, años para recuperar lo invertido y retorno sobre tu capital si financias con hipoteca.
No se incluyen impuestos, la revalorización de la vivienda ni la parte de la cuota que amortiza capital, que sí aumenta tu patrimonio.
Antes de comprar un inmueble para alquilarlo conviene calcular su rentabilidad. La rentabilidad bruta compara el alquiler anual con el precio; la neta también tiene en cuenta los gastos de compra, los gastos anuales y los meses sin inquilino. La segunda es la que de verdad importa.
Dividiendo la inversión entre el beneficio neto anual obtienes los años para recuperarla. Si hay hipoteca, la calculadora estima también el flujo de caja y el retorno sobre el capital propio.
Un piso de 150.000 € con un 10 % de gastos de compra (inversión de 165.000 €) alquilado a 700 € al mes. Rentabilidad bruta: 8.400 / 150.000 = 5,6 %. Con 1.450 € de gastos anuales (IBI, comunidad, seguro y mantenimiento), el beneficio neto es de 6.950 € y la rentabilidad neta es de 4,21 %: tardarías unos 23,7 años en recuperar la inversión.
La bruta divide el alquiler anual entre el precio de compra, sin descontar gastos. La neta resta los gastos del inmueble (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, impagos y vacíos) y divide entre la inversión total, que incluye los gastos de compra y la reforma. La neta es la que refleja de verdad lo que ganas.
Los gastos de compra (impuestos, notaría, registro y gestoría), la reforma inicial, el IBI, la comunidad, el seguro, el mantenimiento, el periodo en que la vivienda esté vacía y, si usas agencia, su comisión. Cuanto más realista seas, mejor será la estimación.
Depende de la zona, del riesgo y de tus alternativas. Muchos inversores exigen una rentabilidad neta superior a la que obtendrían con inversiones más líquidas, porque el alquiler exige tiempo, tiene riesgo de impago y es poco líquido. Compara siempre con otras opciones.
Es el flujo de caja anual que te queda después de pagar gastos y la cuota de la hipoteca, dividido entre el dinero que has puesto de tu bolsillo. Con hipoteca puede ser mayor que la rentabilidad neta, pero el riesgo también aumenta.
Sí. Los ingresos por alquiler tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, con gastos deducibles y reducciones en algunos casos. Esta calculadora no incluye impuestos, así que la rentabilidad real después de impuestos será menor.
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